秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com关于XX公司转型发展路径的思考XX公司一、从内外形势的变化上，充分认识公司转型发展的重要性和紧迫性从当前的整体形势上来看，房地产业“白银时代”已向“黑铁时代”发生转变，传统的靠单一土地增值形成的价值链被打破，纯地产的开发模式必然发生变化，房地产也必须面对现实，在逆境中沉淀，结合市场和企业自身发展的实际情况，精准定位和找准下一步转型升级的方向。第一，行业竞争方式发生改变，促使企业进行转型升级。房地产市场整体进入下半场，单纯依赖土地资源获取实现获利的时代已经结束，变相驱使企业向特色化地产、创新型产品、专业化服务转型，企业生存难度加大，地产开发模式转型势在必行。一是“增量时代”向“存量时代”的转变。供求关系的转变和竞争压力的加剧，市场存量高，卖方市场不再，地产进入存量时代，其典型特征是行业蛋糕变小、市场竞争加大、置业回归理性，找准客户痛点并匹配客户需求成为新时代的命题，进一步增加企业在“存量时代”下的生存难度。二是“纯开发商”向“运营服务商”的转变。基于“存量时代”的大背景，秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com单纯卖空间、卖房子的模式已无法匹配客户的需求，也无法在市场竞争中形成差异化优势，企业开发逻辑向“价值建立在房子之外的生活”转型，来构建客户美好生活服务的运营体系，客观上要求开发企业自我定位转型。第二，行业增长方式发生改变，促使企业进行转型升级。传统以规模资源拉动企业增长已经难以存续，经营能力的拉动才是当前地产企业新的内动力，即对产品力、经营效率、资金效率提出更高要求。一是对产品力要求更高。要实现从提供房子到满足客户对整体人居空间要求的提升，产品的内涵围绕着“住宅+”概念将从物理空间扩大到方方面面的生活需求。借助产品力提升产品的溢价空间，以更好的社区经营服务为产品赋能。二是对经营效率要求更高。从今年成都土拍的情况来看，地价稳定上升的趋势并未发生改变。这对企业成本控制和周转速度提出更高要求。其中，由于规模成本和信贷条件所限，中小房地产企业将面临更加严峻的挑战。三是对资金效率要求更高。融资成本提高，融资渠道收紧是大趋势。以“文旅”包装项目，快速圈地、高举债、快周转模式难以维系，尤其是规模获取资源过程中造成大量资金积压在土地上。对企业的资产负债和流动性提出了更高的要求。第三，行业增长来源发生转变，促使企业进行转型升级。秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com当前，绝大部分地产企业仍处于以土地资源为核心内在驱动要素，以土地资源变现为主要目的地开发业务阶段，也就是即售业务。但从当前的环境来看，这无疑会将土地开发的道路越走越窄，龙湖、万科等行业的领路者早已布局，从纯土地资源变现的向“地产+”经营资产实现增值，即围绕“内容经营”打开成长空间的新赛道上转变。“地产+”模式逐渐位于主导，不管是商业、养老、产业等场景营造经营，还是存量改造，土地的“内容经营能力”是企业需要着重培养的一种战略能力。而从土地开发向资产管理转型是否彻底也恰恰是企业能否抓住机遇，拉开差距的重要分水岭。我们应围绕在和住宅相关的业务生态系统内寻找新的爆发点，如公寓出租、物业管理、物流地产、养老地产甚至社区金融等。第四，自身内在缺陷，促使企业进行转型升级。从公司自身情况来看，与行业龙头企业尚存在一定的差距一是整体业务单一。目前公司仍以传统地产开发为主，受宏观形势影响，投资回报低，周期长，未开发全新业务单元。二是产品设计能力存在差距。从对已开发项目的后评估中发现，当前公司的设计工作更多的是套规范、定指标，缺乏对细节的把控。三是施工管理能力存在差距。基于对营销和成本的考量，施工过程中底线意识不强，图纸变更不谨慎，导致产品完成度秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com与设计之间存在一定差异；工期计划执行不严格，往往因赶工导致工序混乱，导致工程质量问题频发。四是降本增效能力存在差距。相较于业内其他优秀企业，公司的降本增效能力不足，将直接导致产品价格市场竞争力差，利润率低，项目长期徘徊在亏损边缘。五是迎合市场，抓机遇能力存在差距。公司营销板块，在与市场对接上、对营销方案的实操上，新型营销手段的运用上以及促成现场成交上还存在不足。六是企业管理能力存在差距。央企背景下的企业，依法合规与稍纵即逝的市场机遇往往相互制约，内部决策程序过于冗长，企业缺乏战略，各部门之间权责划分不清晰，无法高效执行，人才配置及梯队构建存在冗余或缺项状态。二、XX公司转型升级的思路和理念经过对当前房地产市场的充分研判，对现有二级开发项目的复盘和论证，对各项目全过程开发管理的深入研究，并与行业项目广泛对标，形成XX公司转型升级的思路和理念。主要是：确立一个定位。按照公司对二级板块走特色地产发展之路的总体要求，以及公司内外环境的形势倒逼，我们确立将XX公司设立为文旅综合服务商的定位目标。坚持一个方向。要确保文旅综合服务商目标定位的实现，秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com就是要坚持走文旅特色地产之路，围绕文旅特色地产，找准客服需求，精准定位客户，做精品，树标杆；围绕好房子，好产品，好配套，好服务进行打造，为客户谋实惠。当好一个主体。文旅综合服务商定位下的XX公司实质上就是一家集投资、开发、建设、运营、服务“五商一体”的综合性主体公司。但在当前形势下，我们应主动强化企业的运营、服务属性，削弱地产投资开发属性，以建设高品质产品、开展高水平运营，做好高质量服务为主体宗旨，推动公司的整体转型升级。践行一个理念。坚持以运营和服务为重要抓手的核心理念。从“卖房子”到卖“综合服务”的转变，从卖“综合服务”到卖“生活方式”的转变。持续为客户创造价值，吸人气，聚财气，进而提升区域土地价值。突出三个业态。一是突出文化属性业态。通过建立文创IP及衍生品，引入文创园区、艺术展览、历史博物展览、大型水上演艺中心及森林秀场等低投入项目，增强区域的文化属性，做强文化产业配套。二是突出度假属性业态。酒店、民宿、公寓(长租公寓、分时度假)、主题乐园、商业开发(商业街)、总部办公等业态的开发和引入，作为文创IP的衍生和延伸产业支持。同时作为区域内好配套、好服务的重要组成部分。三是突出康秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com养属性业态。利用项目的自然生态条件和康养资源，为业主提供服务的同时作为度假生活的重要组成部分，将传统的卖房子改成做服务，增加客户黏性，将长期运营作为项目长期收益的增长点。三、XX公司转型升级亟需重构的几项能力当前固有地产运作模式和管理能力面临大环境挑战，只有将含有康养、度假、文化属性以及多元化业务主题领域相结合才是XX公司发展路径，这将从根本上改变行业能力要求。XX公司应着重从以下四方面进行重构，确保实现转型。（一）重构业务整合能力。充分借助原有的业务基础，在现有地产业务基础上做相关加法和衍生。抓牢把稳康养、文化、旅游三个元素，仔细梳理和挖掘可用资源，搭建平台，招引入一批投资小，又与地产行业可能发生协同的多元业务的产业。同时依托引入的产业，发展可租可售的养老公寓、分时度假公寓、长租公寓等与地产相关的项目进行开发建设。（二）重构运营服务管理能力。运营服务是XX项目未来可持续发展的生存战略，也是行业变革下企业转型的客观要求，是实现客户价值链接的核心关键。一是坚持多级产业联动这个大运营模式。二级房开是度假秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com区的二级房开，它离不开度假区的底盘，也离不开一二三四级产业的助力，以二级为锚点，整合优势产业形成直接赋能二级的产品包，联动各级产业形成引流促进、产业赋能，提升二级业务的综合竞争力，形成人无我有、人有我优的产业赋能模式；二是推进二级房开招商这个小运营业务。当前，业主入住率不高、对基础生活服务配套有期待，围绕客户基本生活服务招商一批精品商家，以品牌带商气、以商气促人气是必然之路，下一步XX公司将重点启动二级招商运营，通过招商这个小运营反哺房开业务，补强度假区产业拼图；三是提升综合运营服务能力。重点提升物业服务水平、以先进的服务理念、高品质服务水准，做好客户末端服务工作，培育粉丝业主，提升软性竞争力，提升XX公司综合运营服务水平，为建设二级房开品牌形象形成长足支撑。（三）重构人力资源管理能力。发展中的XX公司要有一套与之相匹配的组织管理能力和人才梯队来驱动转型和发展。建立面向未来的适应型组织、灵活的考核激励、具备再创业意愿的人才体系以及共创、共担的文化基因是通向成功转型的基石。具体来讲，在组织管理上，需要打造更敏捷的团队来应对多元化业务，可引入优秀的职业经理人与公司共同成长；在管理机制上，打破所谓体制内外的秘书之家—全网资源每日更新www.mishuzj.com差距，重新定义员工个人价值衡量体系和激励机制。（四）重构企业管理能力。XX公司管理上虽具备了相应的基础，但是很多管理系统不完善。在企业全面提升管理中，我们要从企业流程的优化，效率的提高，精细化系统的推进以降低成本，以及我们怎么样增强员工的能力，提高综合素质，并通过对他们能力的提升，来提高企业绩效。